管理会社の視点から「家賃の見直し」への向き合い方
賃貸物件は、オーナー様にとって大切な資産であると同時に、入居者様にとっては生活の基盤です。
私たち管理会社の役割は、日々の入居者対応や建物維持を通じて、その両方が長く安心して続けられる関係を保つことにあります。
今回は、資産管理の観点から「家賃の見直し」にどう向き合っているかをお伝えさせていただきたいと思います。
なぜ家賃の見直しが必要になるのか
家賃は一度設定したら終わりというものではなく、建物の状態や周辺の環境変化に合わせて、適正な水準かどうかを定期的に確認する必要があります。見直しを検討する主な場面は次の通りです。
- 周辺相場との乖離：近隣の物件の家賃相場が上昇し、対象物件の家賃と差が広がっている
- 公租公課の増額：固定資産税・都市計画税などの税金負担が増え、建物保有の維持に必要なコストが上がっている
- 修繕・設備投資の実施：資材費と作業費の両方が上がっている
- 管理コストの上昇：建物の保険料、共用部の光熱費などの上昇
これらは建物を良い状態で維持し続けるためのコストでもあり、適正な家賃を保つことは、結果的に入居者様に安心して長く住んでいただける環境づくりにもつながります。
家賃改定に関するルール(借地借家法)
日本の賃貸借契約では、借地借家法により貸主・借主双方の権利がそれぞれ定められています。契約書に特約がない限り、貸主は経済事情の変動などを理由に賃料の増額を請求できますが(借地借家法第32条)、一方的に金額を決められるわけではなく、「近傍同種の建物の賃料との比較」など客観的に見て相当と言える根拠が必要とされています。
私たちはこのルールを踏まえた上で、オーナー様・入居者様のどちらか一方に偏ることのないよう、根拠のある適正な水準をご提案するよう努めています。
私たちが行う見直しのプロセス
1. 相場調査とデータに基づく検討
周辺の類似物件の成約賃料や空室状況を継続的に調査し、対象物件が相場に対してどの位置にあるかを分析します。感覚ではなく、データに基づいた根拠のある水準を検討します。
2. オーナー様との話し合い
見直しの実施にあたっては、まずオーナー様に相場データや想定される影響(退去の可能性なども含む)を丁寧にご説明し、方針をすり合わせます。オーナー様から維持費の高騰をご相談いただく場合もございます。
3. 入居者様への丁寧な説明
方針が固まった後は、時期・金額・理由を明記した通知書を入居者様へお送りします。契約更新の1〜3か月前を目安に、余裕を持ってご案内することを心がけています。ご不明点やご事情がある場合は、私たちが窓口となって個別にご相談を伺います。
4. 話し合いと、必要な場合の手続き
一方的な通告で終わらせず、入居者様のご事情も伺いながら合意形成を図ります。それでも折り合いがつかない場合は、家賃(賃料)増額請求調停など法的な手続きに進むこともありますが、まずは対話による解決を優先します。
見直しにあたって大切にしていること
家賃の見直しは、建物と入居者様の暮らしを長期的に支えるための手段であり、行き過ぎた引き上げはかえって双方にとって望ましくない結果を招きます。私たちは以下のバランスを常に意識しています。
- 根拠のある改定幅：相場やコストの実態に基づいた範囲で通知しています
- 入居者様との信頼関係：長く安心して住んでいただける関係が、結果的に建物の価値維持にもつながると考えております
- 十分な説明と相談の機会：一方的な通知にせず、直接お話出来る環境を整えております
- オーナー様への継続的な報告：市況の変化や検討内容を定期的にご共有する関係づくりを心掛けております
まとめ
家賃の見直しは、オーナー様の資産と入居者様の暮らしの両方を長く、気持ちよく支えていくための取り組みの一つです。私たち管理会社は、相場データという客観的な根拠と借地借家法の枠組みを踏まえながら、双方が納得できる形での改定を目指し、提案から説明、必要な手続きまでを丁寧にサポートしています。
家賃についてご不安や疑問があれば、オーナー様・入居者様のどちらからでも、いつでもご相談ください。
