投資物件：区分マンションと一棟マンションの違い

「港北ニュータウンで不動産投資を始めたいけど、区分マンションと一棟物件、どちらがいいの？」
そんな疑問を持つ方に向けて、今回は一棟マンション投資の入門編として、1億円のマンションを買った場合のシミュレーションを紹介します。

区分マンション投資と一棟マンション投資の違い

	区分マンション投資	一棟マンション投資
規模	1部屋からスタート	建物ごと購入（数戸〜数十戸）
価格帯	数百万〜数千万	数千万〜数億円
リスク分散	1部屋が空室＝収入ゼロ	複数戸あるので空室の影響は分散される
管理	管理組合に任せられる	オーナー自身が大規模修繕や管理を判断
融資	少額から借入可能	銀行評価を受けやすく融資が大きい
キャッシュフロー	毎月数万円程度	毎月数十万〜百万円規模も可能
出口戦略	個人投資家にも売りやすい	価格が大きく、売却先は法人や投資家が中心

👉 区分は“小さく始めやすい”が収益も小さい。
👉 一棟は“大きな収入を狙える”がリスク管理も必須。

1億円マンション購入シミュレーション

条件

• 購入価格：1億円
• 自己資金：0円（頭金なし）
• 諸費用：約 700万円（登記費用・仲介手数料・火災保険など）
• 借入額：1億円
• 金利：3％
• 返済期間：30年

• 想定家賃：6万円 × 20戸 = 月120万円

毎月のローン返済額

1億円を 金利3％・30年返済 → 約421,000円／月

毎月の収支シミュレーション

満室の場合

• 家賃収入：120万円
• ローン返済：42.1万円
• 管理費・修繕積立・固定資産税：約20万円
  👉 手残り：約57.9万円／月

2戸空室の場合（稼働率90％）

• 家賃収入：108万円
• ローン返済：42.1万円
• 管理費・修繕積立・固定資産税：約20万円
  👉 手残り：約45.9万円／月

注意すべきポイント

• 大規模修繕：10〜15年ごとに外壁や屋上防水などで1,000万〜3,000万円必要になることも（建物の構造や規模による）
• 退去リフォーム費用：1戸につき20〜60万円程度（お部屋の大きさによる）
• 金利変動リスク：金利が上がると返済が数万円単位で増える可能性
• 頭金を入れない分、レバレッジ効果が大きい ：自己資金は諸費用のみで済むが、借入額が大きい分リスクも増える。
• 金利上昇に注意 ：金利が1％上がるだけで、返済額は月数万円単位で増える。
• 将来の修繕費　：外壁工事や屋上防水などで数千万規模の費用が必要になる可能性あり。

まとめ

1億円の一棟マンション投資は、初心者には大きな挑戦ですが、毎月安定したキャッシュフローを得られる可能性があります。

ただし、

• 空室リスク
• 修繕費
• 金利上昇
  といったリスクも考え、余裕のある資金計画と出口戦略を立てることが大切です。

👉 区分で小さく始めるのか？
👉 一棟で大きく挑戦するのか？

それぞれの特徴を理解し、自分の資金力や投資スタイルに合った方法を選びましょう。

神奈川中央住宅ではどんな小さな疑問も分かりやすくご説明させていただいております。お気軽にご相談ください。